Każda nieruchomość powinna mieć wytyczone
i oznaczone granice na gruncie. Wiedza co do przebiegu granic jest niezbędna np. przy budowie domu czy nawet ogrodzenia na działce. W sytuacji, gdy te granice nie są jasno określone (np. zatarte z powodu upływu czasu) konieczne może się okazać wznowienie tych linii granicznych lub przeprowadzenie postępowania rozgraniczeniowego.
W praktyce rozgraniczenia dokonuje się
w przypadku:
-wystąpienia sporu co do przebiegu granic nieruchomości;
-gdy nie da się wznowić zatartych linii granicznych ( znaki graniczne są przesunięte, uszkodzone lub zniszczone) na podstawie dokumentacji dotyczącej granic.
Zgodnie z prawem geodezyjnym i kartograficznym rozgraniczenie nieruchomości ma na celu ustalenie przebiegu ich granic przez określenie położenia punktów i linii granicznych, utrwalenie tych punktów znakami granicznymi na gruncie oraz sporządzenie odpowiednich dokumentów. Rozgraniczenie nieruchomości opiera się przede wszystkim na:
- ustawie z 17 maja 1989 r. prawo geodezyjne
i kartograficzne (Dz. U. nr 100 z 2000 r., poz. 1086 z późniejszymi zmianami).
- rozporządzeniu MSWiA i MRiGŻ z 14 kwietnia 1999 r. w sprawie rozgraniczenia nieruchomości (Dz. U. nr 45, poz. 453 ze zmianami).
- przepisach kodeksu cywilnego.
Rozgraniczenie odbywać się może w dwóch etapach: administracyjnym oraz sądowym.
Przy czym postępowanie sądowe może się rozpocząć jedynie, gdy zostanie wyczerpana droga administracyjna.
ETAPY POSTĘPOWANIA ROZGRANICZENIOWEGO:
1. Złożenie wniosku o rozgraniczenie do Urzędu Miasta/Gminy wraz z wymaganymi załącznikami:
dokumentem stwierdzającym tytuł prawny do nieruchomości, wypisami z rejestru ewidencji gruntów (dla nieruchomości objętych wnioskiem o rozgraniczenie) oraz kopią mapy ewidencyjnej
z określeniem spornego odcinka granicy;
2. Na podstawie przedłożonych dokumentów Wójt (Burmistrz, Prezydent) w formie postanowienia wszczyna postępowanie rozgraniczeniowe;
3. Upoważniony przez Wójta geodeta dokonuje czynności rozgraniczeniowych na gruncie;
4. Wójt ocenia prawidłowość wykonania czynności ustalenia przebiegu granic nieruchomości przez upoważnionego geodetę oraz zgodność sporządzonych dokumentów
z przepisami;
5. Dokumentacja techniczna zostaje włączona do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego;
6.Zostaje wydana decyzja o rozgraniczeniu lub decyzja o umorzeniu administracyjnego postępowania rozgraniczeniowego;
7. W razie nie rozstrzygnięcia sporu w postępowaniu administracyjnym rozgraniczenie wraz z całą dokumentacją zostaje przekazane na drogę sądową.
KOLEJNE ETAPY BUDOWY:
1. Uzyskanie warunków zabudowy:
- Jeżeli gmina posiada plan miejscowy należy złożyć wniosek o wypis i wyrys z planu zagospodarowania przestrzennego. Wniosek składamy w gminie w wydziale planowania przestrzennego
- Jeśli nie ma planu miejscowego należy złożyć wniosek o wydanie warunków zabudowy. Potrzebne nam będą następujące dokumenty: mapa do celów opiniodawczych (jeżeli jesteśmy pewni że będziemy się budować lepiej od razu zamówić u geodety mapy do celów projektowych - zaoszczędzimy trochę czasu i pieniędzy), zapewnienia dostarczycieli mediów o możliwości wykonania przyłączy (prąd, woda, kanalizacja- do pobrania poniżej).
WNIOSKI DO POBRANIA:
- Wniosek o ustalenie warunków zabudowy (miasto Rzeszów)
- Wniosek o przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy (miasto Rzeszów)
-Wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla bud. mieszkalnego (miasto Leżajsk)
- Wniosek o przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy (miasto Leżajsk)
- Wniosek o zapewnienie dostawy energii elektrycznej (PGE)
- Wniosek o określenie zapewnienia przyłączenia do sieci wod.-kan. (MZK Leżajsk)
- Wniosek o wydanie warunków technicznych przyłaczenia do sieci wod.-kan. (MPWiK Rzeszów)
2. Projekt domu:
Po uzyskaniu warunków zabudowy (ok. 2 miesiące w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego) można przystąpić do projektowania domu lub innej inwestycji;
- wybieramy architekta, który zaprojektuje nasz dom lub dokona adaptacji tzw. projektu gotowego;
- architekt będzie potrzebował mapę do celów projektowych, którą wykonuje geodeta
3. Pozwolenie na budowę:
Kolejnym etapem jest uzyskanie pozwolenia na budowę.
Składamy wniosek o wydanie pozwolenia na budowę do starosty.
Potrzebne dokumenty: projekt budowlany razem z niezbędnymi uzgodnieniami i opiniami (cztery egzemplarze), decyzja o warunkach zabudowy (tylko jeżeli gmina nie ma planów zagospodarowania) oraz oświadczenie o prawie do dysponowania działką na cele budowane.
4. Rozpoczęcie budowy:
Po uzyskaniu pozwolenia na budowę możemy w końcu zająć się budową.
Minimum 7 dni przed rozpoczęciem budowy należy zgłosić budowę, do tego potrzebne jest zaświadczenie kierownika budowy o przyjęciu obowiązku kierowania budową.
Na tym etapie potrzebne są również: dziennik budowy i tablica informacyjna.
Prace budowlane rozpoczynamy od wytyczenia obiektu na gruncie przez geodetę, który dokonuje wpisu do dziennika budowy.
5. Zakończenie budowy:
- Na 14 dni przed zamieszkaniem w nowo wybudowanym domu należy zgłosić w starostwie zakończenie budowy.
Dokumenty potrzebne do zakończenia budowy: protokoły odbioru dostawców mediów, oświadczenie kierownika budowy stwierdzające wykonanie budynku zgodnie z projektem, oryginał dziennika budowy, zatwierdzony plan zagospodarowania działki (do wglądu), kopie decyzji o pozwoleniu na budowę oraz inwentaryzacje po wykonawcze przyłączy oraz budynku, które wykonuje geodeta.
Podziału nieruchomości dokonuje się na podstawie aktów prawnych tj.
- Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku (Dz. U. nr 261/04 poz. 2603);
Osoby i organy biorące udział w procesie podziału działki
WNIOSKODAWCA - właściciel działki (współwłaściciele, użytkownik wieczysty). Wnioskodawca składa wniosek o podział działki oraz decyduje (w ramach możliwości prawnych)
o sposobie podziału.
GEODETA - przygotowuje projekt podziału działki, odszukuje i ustala granice dzielonej działki, wyznacza w terenie nowe punkty graniczne, przygotowuje dokumentację podziału.
WÓJT, BURMISTRZ LUB PREZYDENT MIASTA - opiniuje wstępny projekt podziału działki i zatwierdza projekt podziału działki.
ETAPY I PROCEDURY PODZIAŁU DZIAŁKI:
1. Pobranie z urzędu gminy (miasta) wypisu
z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na dzieloną działkę. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego należy wystąpić o wydanie warunków zabudowy.
2. Sporządzenie wstępnego projektu podziału działki i złożenie w urzędzie gminy (miasta) wniosku o dokonanie podziału działki.
3. Wydanie przez wójta (burmistrza, prezydenta) postanowienia o podziale.
4. Przyjęcie (zlokalizowanie w terenie) przez geodetę punktów granicznych i granic dzielonej działki.
5. Sporządzenie przez geodetę projektu podziału działki oraz dokumentacji podziału działki.
6. Zatwierdzenie przez wójta (burmistrza, prezydenta) projektu podziału i uprawomocnienie się decyzji podziałowej.
7. Wyznaczenie w terenie nowych punktów granicznych (granic nowych działek).
8. Przekazanie właścicielowi dokumentów będących podstawą do wpisania zmian do księgi wieczystej.
Podana powyżej procedura jest bardzo ogólna i NIE dotyczy:
- Podziału nieruchomości na cele rolne lub leśne, wtedy podziału dokonuje się w trybie uproszczonym (tzw. podział rolny). Należy jednak pamiętać, że oznacza to, że obszar działki nie jest przeznaczony pod budownictwo mieszkaniowe
i działki powstałe w wyniku podziału nie będą mogły (z wyjątkami) być zabudowane.
- Podziału na podstawie orzeczenia/postanowienia sądu.
- Podziału nieruchomości wykonanego na podstawie artykułu 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. nr 261/04 poz. 2603) czyli niezależnie od ustaleń planu miejscowego.
Podział taki może nastąpić w celu:
1) zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków;
2) wydzielenia działki budowlanej, jeżeli budynek został wzniesiony na tej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze;
3) wydzielenia części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa;
4) realizacji roszczeń do części nieruchomości, wynikających z przepisów niniejszej ustawy lub z odrębnych ustaw;
5) realizacji przepisów dotyczących przekształceń własnościowych albo likwidacji przedsiębiorstw państwowych lub samorządowych;
6) wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej;
ROZGRANICZENIE
PODZIAŁ NIERUCHOMOŚCI
ZANIM ZDECYDUJEMY SIĘ BUDOWAĆ:
Musimy sprawdzić czy na terenie, na którym chcemy się budować gmina ma uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego- informację taką uzyskamy w dziale planowania przestrzennego w Urzędzie Gminy/Miasta. Wskazane jest, aby zainteresować się tym jeszcze przed zakupem działki.