Dlaczego warto podpisać umowę na wyłączność?
Czy jako kupujący płacę prowizję?
Jak mam przygotować mieszkanie?
Co pośrednik może dla Ciebie zrobić?
Odpowiedzi na te i wiele innych pytań poniżej
SPRZEDAŻ
Chcemy lub musimy sprzedać mieszkanie.
Wiele osób myśli tak: zaoszczędzę na pośredniku w obrocie nieruchomościami, dam ogłoszenie do prasy, zamieszczę swoją ofertę na kilku portalach i budynkach w okolicy. Potem przeszukuje Internet, aby znaleźć porady jak przygotować mieszkanie do sprzedaży. Posprzątać, odświeżyć, odmalować, ponaprawiać co zepsute, rozpylić wonności i z kawą oczekiwać nabywców. Następnie przychodzi czas na opis i zaczyna od przymiotników: ładne, zadbane, funkcjonalne, klimatyczne. Podaje metraż lokalu i poszczególnych pomieszczeń. Dodaje jeszcze parę komplementów i gdzieś tam na końcu pisze, które piętro i jaki tytuł prawny do lokalu np. "spółdzielcze własnościowe". I tyle. Mamy więc mnóstwo informacji przymiotnikowych i niewiele rzeczowych.
Zanim więc napiszemy laurkę w anonsie o swoim mieszkaniu - powinniśmy przygotować bardzo istotne informacje prawne i finansowe - bo tak się składa, że na rynku jest coraz więcej wyedukowanych klientów.
NAJWAŻNIEJSZE INFORMACJE PRAWNE I EKONOMICZNE
Co trzeba przygotować na początek: przede wszystkim dokumenty poświadczające prawo do lokalu, a więc w przypadku prawa własności jest to akt notarialny. Prawo to powinno być też wpisane do księgi wieczystej nieruchomości.
W przypadku mieszkań spółdzielczych własnościowych dokumentem potwierdzającym prawo do lokalu może być przydział spółdzielczy. W przypadku lokali spółdzielczych potrzebne jest zaświadczenie o gotowości lokalu do sprzedaży (oznacza to najczęściej, że zobowiązania wobec spółdzielni, czyli opłaty są uregulowane). Jeżeli dla prawa spółdzielczego ustanowiono księgę wieczystą - ta informacja jest również niezbędna.
Jeżeli nasze mieszkanie spółdzielcze nie ma żadnych obciążeń, warto sprawdzić, czy budynek nie jest obciążony hipoteką. Jeżeli tak - warto dowiedzieć się z jakiego powodu.
Taka sytuacja może mieć miejsce w przypadku mieszkań, które są obciążone spłatą tzw. kredytu spłacanego z pomocą państwa - kwota miesięcznej spłaty jest ujawniona w miesięcznych opłatach.
Sprawa dotyczy lokali z przełomu lat 80.i 90. Jeżeli taki dług istnieje - to trzeba go albo przed transakcją uregulować - albo nabywca może zgodzić się kupić mieszkanie z tą spłatą - ale wtedy trzeba liczyć się z tym, że będzie żądał obniżki ceny o kwotę zadłużenia.
Jeżeli sprzedajemy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu - nabywca może pytać o możliwość wyodrębnienia własności lokalu i trzeba mu na to pytanie odpowiedzieć. Trzeba też wiedzieć jak wygląda sytuacja prawna gruntu, na którym stoi nasz budynek, czy dokonano już podziału na nieruchomości jednobudynkowe, jaki jest status prawny gruntu. Jeżeli stan prawny jest nieuregulowany czyli nie ma użytkowania ani prawa własności trzeba się dowiedzieć - jakie są perspektywy uregulowania tego stanu prawnego.
Musimy być również przygotowani na pytania dotyczące remontów: tych przeprowadzanych przez spółdzielnię czy wspólnotę.
DLACZEGO WARTO SPRZEDAWAĆZ POŚREDNIKIEM
W OBROCIE NIERUCHOMOŚCIAMI
Czy sprzedając nieruchomość samemu można wrzucać ofertę do Internetu? Można, ale znacznie rozsądniej z tym wszystkim udać się do pośrednika w obrocie nieruchomościami i zgłosić swój lokal do sprzedaży - zawierając z nim umowę popularnie zwana "na wyłączność".
Zawierając umowę na wyłączność pośrednik na pewno dokładnie obejrzy nieruchomość, poinformuje czy będą potrzebne jeszcze jakieś dodatkowe informacje i dokumenty, powie jaka jest możliwa cena do uzyskania, sprawdzi pomiary, zaproponuje lepszą aranżację lokalu na okoliczność prezentacji. Mamy gwarancję, że nasza oferta będzie prezentowana nabywcom w pierwszej kolejności i z pełnym eksponowaniem jej walorów. Pośrednik w obrocie nieruchomościami widział niejedną nieruchomość i wie na co przede wszystkim potencjalny nabywca zwraca uwagę. Podpowie, jakie są atuty nieruchomości i jak je wyeksponować.
Pośrednik dla nas:
- Sprawdzi i przygotuje wszystkie dokumenty jakie będą niezbędne do zawarcia transakcji, w tym: podstawę nabycia, KW, stan prawny gruntu itp.
- W przypadku braku jakiś dokumentów lub wystąpienia jakiś nieprawidłowości ewentualnie doradzi co należy zrobić aby przygotować dokumenty
- Pomoże w ustaleniu w spółdzielni czy administracji zakresu przeprowadzonych i przyszłych remontów i inwestycji
- Pomoże w ustaleniu aktualnych opłat związanych z eksploatacją lokalu
- Pomoże w obmiarze lokalu i sporządzeniu planu jeśli nie dysponujemy rzutem
- Przygotuje profesjonalny opis i kampanię reklamową tak, aby dotrzeć do jak największej liczby odbiorców.
- Ustali terminy ewentualnych prezentacji i zapewne poradzi, aby właściciel nie był przy tej prezentacji obecny.
To tylko początek całego procesu sprzedaży tj.: przygotowanie i znalezienie klienta. Przed nami jeszcze negocjacje, zawarcie umowy, zapłata, wydanie nieruchomości.Jeżeli natomiast kupujący decyduje się zawrzeć umowę z pośrednikiem - to może oczekiwać nie tylko gwarancji bezpiecznej transakcji ale i odpowiedzialności za nią.
Nie krępuj nabywcy
Idealna sytuacja jest wtedy, gdy klient może obejrzeć puste gotowe do sprzedaży mieszkanie. Wiele osób szuka klienta na swój lokal jeszcze w nim mieszkając, wtedy sprzedaje się znacznie trudniej.
Zacząć trzeba od wykonania wszelkich napraw i to solidnie. Drzwi muszą otwierać się i zamykać lekko, krany nie mogą przeciekać, kontakty odstawać od ścian. Lokal powinien być dokładnie wysprzątany i wymyty w miejscach szczególnie dotykanych np. klamki, kontakty itp. Warto mieszkanie odmalować.
Jeżeli przygotowujemy do sprzedaży lokal w którym ciągle jeszcze mieszkamy - na dzień odwiedzin potencjalnych klientów należy usunąć z niego wszelkie osobiste przedmioty - np. fotografie, bibeloty itp. Jak najmniej szczegółów, jak najwięcej czystości i świeżości i idealny porządek w szafach. Zostawmy na czas oględzin lokalu potencjalnych nabywców z pośrednikiem. Możemy bowiem źle znosić sytuację, w której usłyszymy uwagi: "ale tę okropną glazurę trzeba będzie zbić, co
za gust ".
Pośrednik w obrocie nieruchomościami nie ma do lokalu emocjonalnego stosunku i wszelkie uwagi przyjmie ze spokojem. W trakcie prezentacji lepiej wyczuwa i obserwuje reakcje potencjalnych nabywców, chłodnym okiem zauważy, co się komu podoba, a co nie. Ma też doświadczenie w prowadzeniu negocjacji. On ma bowiem jeden cel - sprzedać "towar" mu powierzony, tak aby obie strony były zadowolone.
Samodzielna sprzedaż jest bardzo stresująca dla sprzedającego i najczęściej bardzo długo trwa, szczególnie teraz, gdy sytuacja na rynku jest dosyć trudna.
Wiele osób lokuje ofertę w kilku biurach licząc, że jak nią się zajmie kilku Pośredników - szybciej się sprzeda. Nic bardziej błędnego, bo przecież wynagrodzenie otrzyma tylko jeden.
Jak oferta tkwi w pięciu biurach nieruchomości prawdopodobieństwo zarobku, gdyby została sprzedana jest dla każdego biura nieruchomości 20 proc. Każde biuro przyjmie ofertę na swoja stronę czy do katalogu, ale pośrednik nie będzie woził na prezentacje klientów tam gdzie może spotkać jeszcze pięciu kolegów - każdego z klientem. I jak organizować prezentację gdy oferta tkwi w kilku biurach? Dla każdego oddzielnie, czy dla wszystkich razem?
Jeżeli lokujemy ofertę w jednym biurze będącym w systemie MLS - to i tak jest ona dostępna dla klientów kilkuset biur. W krajach o rozwiniętych rynkach, żaden właściciel sprzedając nieruchomość nie zawiera umów z kilkoma biurami nieruchomości - bo każdemu musiałby płacić! Nie przyprowadzamy jednego auta na sprzedaż do kilku komisów, nie zawierajmy też umów o sprzedaż lokalu czy domu z wieloma pośrednikami.
